Отдельные вопросы, возникающие в связи с договором аренды

Отдельные вопросы, возникающие в связи с договором аренды

Договор аренды (имущественного найма) регулируется главой 34 Гражданского кодекса (далее – ГК). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, определенные сторонами в договоре, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 1, 3 ст. 578 ГК).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 579 ГК).

Рассмотрим отдельные ситуации, связанные с договором аренды. „.

Ситуация 1

Организация частной формы собственности сдает в аренду принадлежащие ей помещения. Эта деятельность для организации является прочей текущей деятельностью. Она привлекает физлиц по договору подряда на выполнение услуг по обслуживанию сдаваемого в аренду помещения. Согласно договору аренды арендатор сверх арендной платы возмещает стоимость обслуживания арендуемого помещения.

Рассмотрим, как учесть в бухгалтерском и налоговом учете взносы в ФСЗН и Белгосстрах, уплачиваемые по договорам подряда, и какие еще налоги уплачивает арендодатель.

В рассматриваемой ситуации, по мнению автора, фактически имеет место не возмещение арендатором оказанных услуг, а оплата оказанных арендодателем услуг по обслуживанию помещения. Соответственно, в стоимость указанных услуг, помимо оплаты по договору подряда, относятся также взносы в ФСЗН и Белгосстрах.

В бухгалтерском учете взносы в ФСЗН и Белгосстрах учитываются в составе прочих затрат по обслуживанию сдаваемого в аренду помещения, оплачиваемых арендатором, на субсчете 90-10 (затраты по обслуживанию помещения, сданного в аренду, могут у арендодателя накапливаться также на сч. 23 или другом счете учета затрат, а затем переноситься на субсчет 90-10). Обязательные страховые взносы начисляются в корреспонденции с дебетом счетов, на которых отражается начисленная оплата труда (ч. 2 п. 54 Инструкции по применению типового плана счетов, утвержденной постановлением Минфина от 29.06.2011 № 50; далее – Инструкция № 50).

Несмотря на то что арендодателем не предполагается получения экономической выгоды от обслуживания помещения, сданного в аренду, оказание данной услуги признается выручкой с соответствующим налогообложением. Так, стоимость услуг по обслуживанию является у арендодателя объектом налогообложения НДС (подп. 1.1 п. 1, подп. 2.12.2 п. 2 ст. 93 Налогового кодекса; далее – НК). Расходы по уборке переданного в аренду имущества и суммы их возмещения для целей налога на прибыль отражаются в составе внереализационных доходов и расходов (подп. 3.15 п. 3 ст. 128, подп. 3.18 п. 3 ст. 129 НК). Налоговой базы по налогу на прибыль в данном случае не будет, т.к. доходы соответствуют расходам.

Ситуация 2

Организация планирует арендовать на один день помещение для проведения представителями компаний-партнеров презентации новых товаров. Есть договор, согласно которому продажи новых товаров будут вестись организацией.

Рассмотрим, сможет ли организация учесть аренду этого помещения в составе затрат, учитываемых при налогообложении прибыли.

Затратами по производству и реализации товаров (работ, услуг) признаются экономически обоснованные затраты, определяемые на основании документов бухгалтерского учета (п. 2 ст. 130 НК). При налогообложении прибыли учитываются использованные на производство и реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав и отражаемые в бухгалтерском учете природные ресурсы, сырье, материалы, топливо, энергия, основные средства, нематериальные активы, трудовые ресурсы и иные расходы (п. 1 ст. 130 НК). К числу таких расходов относятся и расходы на рекламу. Они не нормируются и могут учитываться при налогообложении полностью.

Понятие рекламы раскрыто в Законе от 10.05.2007 № 225‑З «О рекламе» (далее – Закон № 225‑З). Так, реклама – информация об объекте рекламирования, распространяемая в любой форме с помощью любых средств, направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и (или) его продвижение на рынке (ст. 2 Закона № 225‑З).

Основной целью рекламы является доведение информации до потенциального потребителя. Общие требования к рекламе установлены в ст. 10 Закона № 225‑З. Рекламные акции, проводимые организацией, способствуют расширению рынка сбыта, укреплению уже имеющихся хозяйственных связей и привлечению новых деловых партнеров.

Затраты на рекламу организация может учитывать при исчислении налога на прибыль. Однако при этом надо соблюдать требования, которые предусмотрены ст. 130 НК.

В данном случае новые товары компанийпартнеров, презентуемые их представителями, являются объектом рекламирования. Презентация этих товаров представителями компаний-партнеров может привести к росту продаж в организации. В связи с этим, по мнению автора, если торговая организация будет продавать новые товары компанийпартнеров, то аренду помещения для их презентации можно рассматривать в качестве рекламных расходов (при наличии правильно оформленных документов, обосновывающих их необходимость для реализации новых товаров). При этом расходы на рекламу в соответствии с п. 2 ст. 130 НК определяются на основании документов бухгалтерского учета. Следовательно, порядок отнесения расходов на рекламу к затратам, учитываемым при налогообложении прибыли, зависит от порядка списания таких расходов в бухгалтерском учете.

Таким образом, если будут оформлены: приказ, утверждающий порядок подготовки и проведения рекламного мероприятия, обоснование участия в проведении мероприятия компаний-партнеров, смета, а после проведения мероприятия составлен отчет об участии в нем, с отражением соответствующих расходов (в данном случае – оплата арендуемого помещения), то эти расходы можно рассматривать как расходы, учитываемые при налогообложении прибыли.

Но если между организацией и компаниями-партнерами не будет прослеживаться прямая связь, расходы на аренду помещения для представления новых товаров не будут являться экономически обоснованными затратами и при налогообложении прибыли не будут учитываться (подп. 1.1. п. 1 ст. 131 НК). Таким образом, организация сможет учесть аренду помещения в составе затрат, учитываемых при налогообложении прибыли, только если между ней и компаниями-партнерами будет прослеживаться связь, подтверждающая заинтересованность организации в увеличении продаж новых товаров. „

Ситуация 3

По договору аренды арендатор обязуется возмещать арендодателю эксплуатационные расходы. Арендодатель выставил организации возмещение текущих расходов на ремонт кровли, рассчитанных пропорционально арендуемой организацией площади.

Рассмотрим, можно ли данные расходы арендатору отнести на затраты, учитываемые при налогообложении прибыли.

Обеспечение текущего ремонта арендованного имущества по общему правилу является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 587 ГК). Данная обязанность может исполняться как путем заключения арендатором договоров подряда на выполнение работ по текущему ремонту, так и путем возмещения соответствующих расходов арендодателя. Вместе с тем текущий ремонт кровли относится к ремонту здания, а не арендуемого помещения, т.е. речь идет о ремонте общих площадей, что является обязанностью арендодателя, если иное прямо не оговорено договором аренды.

По договору аренды арендатор обязуется возмещать арендодателю эксплуатационные расходы, что не подразумевает под собой возмещение расходов на ремонт общих площадей. Официального перечня эксплуатационных расходов (услуг) нет. К эксплуатационным относятся все виды расходов, которые не входят в понятие текущего ремонта или коммунальных услуг, но которые необходимы для содержания и эксплуатации здания, в котором находится арендуемое помещение.

По мнению автора, к эксплуатационным услугам относятся: техническое обслуживание, освидетельствование, ремонт, поверка приборов, сетей и оборудования (приборов группового учета энергии, систем регулирования подачи энергии, воды и т.д.); ремонтно-аварийные и планово-предупредительные работы; техническое обслуживание средств и систем автоматической пожарной и охранной сигнализации, видеонаблюдения и дымоудаления; электротехнические и сантехнические работы; техническое обслуживание, обследование и ремонт кондиционеров и вентиляционных систем и др.; дератизация, дезинфекция, дезинсекция и прочие санитарные работы; клининговые услуги, уборка, благоустройство и озеленение территории; обслуживание лифтов (при их наличии); услуги вахтера, гардеробщика и другие аналогичные услуги.

Таким образом, если был произведен текущий ремонт кровли, данные расходы не являются эксплуатационными. Затратами по производству и реализации товаров (работ, услуг) признаются экономически обоснованные затраты, определяемые на основании документов бухгалтерского учета (п. 2 ст. 130 НК).

Так как договором аренды не определено возмещение расходов на текущий ремонт мест общего пользования, признать возмещение этих расходов экономически обоснованными не представляется возможным. Для их отнесения на затраты, учитываемые при налогообложении прибыли, следует внести изменения в договор аренды, предусмотрев в нем возмещение затрат на текущий ремонт мест общего пользования, рассчитанных пропорционально арендуемой организацией площади. Если изменения не будут внесены в договор аренды, указанные расходы нельзя отнести на затраты, учитываемые при налогообложении прибыли. Так как в договоре аренды возмещение расходов на ремонт мест общего пользования не предусмотрено, арендатор не может учесть суммы возмещения расходов на текущий ремонт кровли при налогообложении прибыли.

Без комментариев

Оставить комментарий