01 Июл Как получилось, что сделка с недвижимым имуществом не вступила в законную силу

Суть спора

Управляющим по делу о банкротстве предприятия (далее – должник) проведена работа с недвижимым имуществом должника – инженерными сетями, которая необходима для его реализации на торгах и расчета с кредиторами. Так, было организовано проведение независимой оценки рыночной стоимости имущества. Собранием кредиторов одобрена начальная цена данного имущества, соответствующая рыночной стоимости имущества, указанной в заключении оценщика, а в соответствии с определением экономического суда утверждена начальная цена инженерных сетей.

Затем инженерные сети были выставлено на первые торги, которые были признаны несостоявшимися. Вместе с тем единственный участник торгов – физическое лицо, он произвел задаток за участие в торгах, согласился приобрести данное недвижимое имущество по начальной цене, увеличенной на 5%. С учетом этого управляющий подписал договор купли-продажи с физическим лицом, который возместил расходы, связанные с проведением торгов и перечислил оставшуюся сумму.

Вместе с тем сделка с имуществом не была заключена в установленном порядке путем ее регистрации в территориальном органе по государственной регистрации и земельному кадастру исходя из следующих оснований.

Первоначальная позиция основного кредитора

Основной кредитор проинформировал управляющего о том, что в ходе выполнения проектно-изыскательских работ, осуществляемых подрядной организацией по заказу основного кредитора и на объекте, принадлежащем ему и расположенном на одном земельном участке вместе с инженерными сетями, установлены обстоятельства, о которых не было известно конкурсным кредиторам при формировании лота, осуществлении оценки и проведении торгов по продаже инженерных сетей, но которые имеют существенное значение с точки зрения соблюдения управляющим норм Закона Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон), а именно ст. 66 (в число основных задач управляющего входят в т.ч. обеспечение максимально возможной защиты прав и законных интересов должника, а также кредиторов, максимально возможное удовлетворение требований кредиторов в соответствии с установленной очередностью).

В соответствии с технической документацией подрядная организация пришла к следующим выводам:

• существующая тепловая сеть отличается от тепловой сети по техническому паспорту протяженностью, диаметром и материалом труб, конфигурацией теплотрассы (ломаная линия, компенсация за счет углов поворота);
• существующая канализация отличается от канализации по техническому паспорту материалом труб, протяженностью, количеством выпусков из здания (6 штук, в то время как по техническому паспорту – 4 штуки), количеством колодцев (8 штук вместо 4 штук согласно техническому паспорту).

С учетом этого подрядная организация считала, что выполнена прокладка новых тепловых и канализационных сетей и вводов в здание, отличных от объектов, отраженных в технических паспортах.

Таким образом, основной кредитор полагал, что рыночная стоимость инженерных сетей, определенная по результатам независимой оценки, не соответствует действительности и существенно занижена. В случае заключения сделки с физическим лицом и ее исполнения фактически будет нанесен ущерб кредитору в виде разницы между действующей на текущий момент начальной ценой продажи имущества и ценой имущества, которая может быть определена по результатам повторной оценки и которая может превышать ее в несколько раз.

По мнению основного кредитора, имелись основания для отмены решения собрания кредиторов об одобрении начальной цены инженерных сетей и определения экономического суда об утверждении начальной цены данного недвижимого имущества.

Основной кредитор предложил управляющему:

• приостановить передачу инженерных сетей физическому лицу и сохранить данное недвижимое имущество в конкурсной массе должника;
• обратиться:

в местный исполнительный комитет для узаконивания самовольных изменений;
в территориальный орган по государственной регистрации и земельному кадастру для внесения изменений в правоустанавливающие документы на инженерные сети и получения новых технических паспортов;
к оценщику для проведения повторной независимой оценки инженерных сетей (с выбором оценщика на конкурсной основе);

• организовать новые торги по продаже инженерных сетей.

Также по заявлению основного кредитора территориальным органом по государственной регистрации и земельному кадастру ежемесячно приостанавливалось совершение регистрационных действий по сделке, связанной с отчуждением инженерных сетей и переходом права на данное недвижимое имущество от должника к физическому лицу.

Позиция управляющего

В целом управляющий согласился с предложениями основного кредитора, за исключением организации новых торгов по продаже инженерных сетей. Так, управляющий указал, что после проведения повторной независимой оценки инженерных сетей он предложит физическому лицу оплатить новую цену за приобретенное недвижимое имущество (с учетом уже перечисленной суммы) либо отказаться от такого приобретения. С учетом этого управляющим в адрес физического лица было направлено соглашение об отсрочке исполнения договора купли-продажи ввиду вновь открывшихся обстоятельств.

Дополнительная позиция основного кредитора

С такой позицией управляющего основной кредитор не согласился. Так, он проинформировал управляющего о том, что сохранение договорных отношений с физическим лицом в рассматриваемой ситуации противоречит основным задачам управляющего в процедуре экономической несостоятельности (банкротства) должника.

Основной кредитор категорически не согласен с тем, что после выполнения соответствующих мероприятий управляющий намерен был предложить физическому лицу оплатить в рамках договора купли-продажи по новой цене за приобретенное недвижимое имущество либо отказаться от такого приобретения, поскольку это противоречит положениям ст. 127 Закона.

Исходя из содержания указанной статьи Закона, имущество реализуется на торгах. Начальная цена имущества подлежит одобрению собранием кредиторов и утверждается по ходатайству управляющего экономическим судом. Изменение начальной цены имущества возможно в ходе торгов, а также в случае если торги не состоялись и единственный участник согласился приобрести имущество по начальной цене, увеличенной на 5%.

Таким образом, цена продажи инженерных сетей, указанная в договоре купли-продажи, приобретенных единственным участником торгов – физическим лицом, не может быть изменена указанным управляющим способом.
C учетом этого основной кредитор предложил управляющему провести новые торги по продаже инженерных сетей, рыночная стоимость которых будет значительно превышать стоимость, по которой предполагается реализовать данное недвижимое имущество физическому лицу. При этом основной кредитор предложил управляющему уведомить физическое лицо о дате, времени и месте проведения новых торгов.

Необходимость в проведении новых торгов, по мнению основного кредитора, обусловлена еще и тем, что в них могут принять участие другие потенциальные покупатели, в результате чего начальная цена инженерных сетей может существенно возрасти, что также соответствует интересам всех кредиторов.

По результатам ознакомления с договором купли-продажи основной кредитор также указал следующее.
В соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Согласно п. 3 ст. 403 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Таким образом, основной кредитор полагал, что соглашение об отсрочке исполнения договора купли-продажи ввиду вновь открывшихся обстоятельств, подписанное сторонами, не будет иметь юридической силы, т.к. подлежит государственной регистрации и не может быть зарегистрировано ранее, чем сам договор купли-продажи.

С учетом требований ст. 525, 526 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны идентификационные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а также цена продажи недвижимости.

Основной кредитор считал, что идентификационные данные в отношении инженерных сетей, указанные в договоре купли-продажи и технических паспортах, являются недостоверными. Цена продажи данного недвижимого имущества занижена и не соответствует рыночной стоимости. В этой связи основной кредитор отметил, что подписанный между управляющим и физическим лицом договор купли-продажи является незаключенным и не влечет юридических последствий.

Результаты

Территориальным органом по государственной регистрации и земельному кадастру составлены ведомости технических характеристик инженерных сетей, в которых нашли подтверждение факты несоответствия технических характеристик по сравнению с данными технических паспортов, а также выявлено отсутствие проектно-сметной и разрешительной документации.
По обращению управляющего исполкомом принято решение о принятии самовольной постройки (инженерных сетей) в эксплуатацию и ее регистрации в установленном порядке.

Управляющим выполнены все необходимые мероприятия, в т.ч. связанные с организацией новых торгов по продаже инженерных сетей, которые были признаны несостоявшимися из-за отсутствия участников торгов.

Управляющим направлены письменные предложения кредиторам о принятии инженерных сетей в счет погашения их требований, из которых только основной кредитор письменно изъявил согласие принять данное недвижимое имущество.
Проведено собрание кредиторов, на котором принято решение о передаче основному кредитору инженерных сетей в счет частичного погашения долгов.

Михаил Чеканин, юрист