01 Июн ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ ПОСЛЕ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ВОЗМОЖНО
Отношения, основанные на договоре субаренды могут продолжаться и после досрочного расторжения договора аренды, если сторонами достигнуто об этом соглашение.
По общему правилу, согласно нормам Гражданского кодекса Республики Беларусь досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 589 ГК). Данная норма является диспозитивной, но сторонам дано право предусмотреть и иные условия в договоре аренды. О чем может идти речь?
Так, договором аренды, а также договором субаренды, заключенным на его основании, может быть предусмотрено, что действие договора субаренды не прекращается в случае досрочного прекращения договора аренды. Важно, чтобы на это были согласны все стороны: арендатор, субарендатор и арендодатель.
Если стороны пришли к такому соглашению, то фактически у субарендатора будет право продолжать пользоваться помещением на условиях заключенного договора субаренды либо заключить договор аренды с арендодателем на условиях ранее действовавшего договора аренды. Но выселить субарендатора по мотивам его отказа от заключения договора аренды по правилам ст. 589 ГК арендодатель не сможет.
Об этом пример из судебной практики.
Между арендодателем (истец) и арендатором был заключен договор аренды. Арендатор с письменного согласия арендодателя передал часть имущества в субаренду.
В период действия договора аренды между арендатором и субарендатором было заключено дополнительное соглашение, согласно которому досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Арендодатель согласовал указанное дополнительное соглашение.
Между арендодателем и субарендатором также было заключено соглашение, согласно которому арендодатель выразил согласие на заключение в будущем договора аренды с субарендатором в случае досрочного прекращения договора аренды.
Впоследствии между арендатором и арендодателем подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Арендодатель направил субарендатору предложение о заключении договора аренды в пределах сроков и на условиях ранее действовавшего договора аренды между арендатором и арендодателем. В случае отказа от заключения договора субарендатор должен был освободить арендованные помещения и произвести расчеты.
Отказ субарендатора от заключения договора аренды послужил основанием для обращения арендодателя в суд с иском о выселении субарендатора.
В обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на прекращение действия договора субаренды в связи с досрочным расторжением договора аренды, а также на отказ ответчика заключить договор аренды с истцом.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, судом было указано следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 589 Гражданского кодекса досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Но иные условия могут быть предусмотрены договором аренды.
Судом дана оценка условиям дополнительного соглашения к договору субаренды, заключенного между арендатором и субарендатором и согласованного арендодателем, и соглашения, заключенного между арендодателем и субарендатором. Суд указал, что, заключив дополнительное соглашение, стороны добровольно выразили свою волю и приняли на себя обязательство о том, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Тем самым стороны предусмотрели иные условия, чем содержатся в ст. 589 ГК. При этом соглашение, заключенное между истцом и ответчиком, не изменяет и не отменяет дополнительное соглашение, заключенное между ответчиком и арендатором, а только лишь констатирует согласие истца на заключение с ответчиком в будущем договора аренды по правилам ст. 589 ГК. Более того, после досрочного прекращения договора аренды ответчик продолжил пользоваться имуществом, уплачивать арендную плату в пользу истца на основании выставленных и подписанных сторонами актов сдачи-приемки выполненных работ со ссылкой на договор субаренды, а истец продолжил принимать данную оплату.
Учитывая заключенные между сторонами соглашения и существующие отношения после прекращения договора аренды, оснований для выселения ответчика не имеется*.
Итак, договор субаренды может продолжать действовать и после досрочного прекращения договора аренды. Если арендодатель согласовал такое условие в договоре аренды или выразил свое согласие на внесение такого условия в договор субаренды, то отношения между ним и субарендатором будут продолжаться на условиях именно договора субаренды. Почему арендодатель может быть против? В договоре субаренды могут быть предусмотрены не совсем выгодные для арендодателя условия. Например, арендатор и субарендатор могли установить ставку арендной платы ниже, чем она была в договоре аренды, на основании которого заключен договор субаренды. Это может повлечь определенные финансовые потери для арендодателя. В связи с этим арендодателю следует внимательно относиться к подобного рода соглашениям и тщательно изучать их условия, прежде чем давать согласие на их подписание. Ведь впоследствии отказаться от их исполнения не будет возможности.
Сергей БЕЛЯВСКИЙ,
директор ООО «Экономические споры», медиатор
Наталья ТАБАЛА,
юрисконсульт ООО «Экономические споры»,
судья Третейского суда «Экономические споры»
* Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного суда Республики Беларусь от 31.01.2023 по делу № 153ЭИП22781 Режим доступа:
https://www.court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/a8bd54965ee6439d.html